沧州市城市解读市场解码政策解读——石家庄市三年大变样diyi年重点是拆，以区县为主，大力度推进二环路沿线、四横六纵和十五个主要出入市口道路两侧拆迁（即“24615”），推进滹太新区、西部新区、正定片区和南部山前工业新区基础设施建设，基本实现主城拆建、规划、招商和新区基础建设到位；核心就是搬迁整合，大力度推进主城区企业搬迁改造、退城进郊、晋档升级，搞好行政、文化、教育、体育等资源整合；全面提升，“六大工程”全面见到成效，实现省会城市面貌大变样——城市布局进一步优化。空间布局由主城摊扩变为组团发展，建成区面积由182平方公里扩大到200平方公里左右。基础设施进一步完善，人均住房建筑面积提高到30平方米以上，生态环境进一步，绿地率提高到35%，人均公共绿地率增加到10平方米。城市品位进一步提升。以拆促建，以拆促改，大张旗鼓推进主城区连片拆迁改造。二环路以内主街主路沿线城中村、老旧小区和危陋住宅区基本改造完毕，沿主街主路特色建筑群、特色街道区和层级分明的文化体育设施基本形成；城市容貌整洁有序，社区环境和谐舒适，从而进一步夯实省会又好又快发展的平台和基础。第二年第三年总投资1400亿元的600个项目建设，加快省会城市现代化步伐，确保实现“一年一大步、三年大变样”。石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区，距首都北京283公里。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积158万平方公里，常住人口9395万人，其中市区面积4558平方千米，市区人口240万人晋州市距省会石家庄市正东45千米，总面积619平方公里，全境皆平原，土地和水资源均较为缺乏；人口52万，下辖8个镇2个乡，4个城区办事处，共224个行政村。晋州市民营企业发展迅猛，目前形成以轻纺、建材、农产品加工等支柱产业，从业人员超过5万。晋州市商贸业繁荣发展，近年来，建成了布匹、木材、蔬菜、粮食、小食品等五大城区专业批发市场，从业人员近万人。晋州市种植养殖业业发达，专业户过万。城市解读——行政区划石家庄市行政区划图2010年，晋州市把加快发展方式转变和结构调整作为上水平的主攻方向，把打造“龙型经济”作为壮大产业的核心，把项目建设作为保增长的重要抓手，把园区建设作为增后劲的重要依托，全力推进主导产业由低端向高端发展、由传统向现代演进，加快构建布局合理、产业集聚、协调发展的工业经济新格局。晋州市将新建续建总投资484亿元的20个超亿元项目，竣工千万元以上项目53个，其中亿元以上生产性项目8个；全市拥有自主知识产权的高科技项目和亿元以上产业龙头项目达到5个；并力争新上投资约50亿元项目一个，实现物流等新型产业起步。晋州市城镇居民人均可支配收7000元，农民人均纯收入3770元，由于本地特色农业、工业、商贸较发达，收入差距较大。经济快速发展，使得住房需求进一步增加，大量楼盘的入市使得有能力的购房者对产品品质的要求有所提升。城市解读——经济发展城市解读——交通情况石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该市北部；京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；石家庄至太原北站客运专线的建成，使得列车zui高时速达到250公里，70分钟可以到达太原,这样石家庄的交通更加方便!主要航空枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区32公里，是经国务院批准的国际口岸机场。2008年吞吐量已突破100万。石家庄三环主线公里，由西、南、东、北四个部分组成（西环由北新城至高迁东街，长185公里；南环由高迁东街至段干，长156公里；东环由段干至北五女村，长12公里。北环从北五女庄接石黄高速公路,至北新城村北接西环，利用高速公路288公里）。石家庄未来交通四通八达，带动整个城市的快速发展，辐射地带拉动本案价值提升。房地产投资额（亿元）22072677526367001950%021%9660%2840%000100020003000400050006000700080009000%2000%4000%6000%8000%10000%12000%投资额（亿元）增长率2008年以来房地产投资出现爆发式增长。房屋施工面积（万平米）971001092004230170000620%1246%-6126%6548%000200004000060000800001000001200009-8000%-6000%-4000%-2000%000%2000%4000%6000%8000%施工面积增长率进入2009年以来，房屋施工面积高速增长，增长率达65%以上。成交量（万平米）257271095726736-5741%14401%000500010000150002000025000300009-10000%-5000%000%5000%10000%15000%20000%成交量增长率进入2009年，受经济刺激政策及需求压抑的释放影响，成交量迅速回升。3924960%1001%000%500%1000%1500%2000%2500%000500001000001500002000002500003000003500004000004500009成交价格（元平米）成交价格增长率2009年以来，商品房成交均价达5847元平米，增长率为18%。区域内核心竞争对手2009年2010年2011年2012年香江国际城和顺缔景龙头花园住宅18万，共1441套房源新盘未开10万左右供应量，住宅3万左右供应量阳光盛景后期16万建面未开盘，1300套左右房源朝阳南区新盘供应量7。8万平米阳光盛景区位：晋州市朝阳路与向阳街交叉口南行100米路东占地：40亩；建面：7万平米；开盘时间：20105产品类型：小高层，多层；形象定位：花园洋房，城市核心地段，精致的社区景观小品开发商：冀中房地产开发有限公司价格：2400元核心竞争力研判—7万平米的区域简约建筑，引领本区域居住新风尚、品牌开发策略：充分利用建筑特点优势，做好品质的的同时增加社区绿化率；中间为大面积的条状景观绿地，40米超大楼间距，树立项目高端形象；项目清新脱俗，新鲜感强，价格优势明显，流淌着现代都市的时尚、浪漫和******。和顺缔景区位：占地：67200平方米； 建面：100000平方米； 开盘时间：待定 产品类型：高层，小高层； 形象定位：和顺缔景着力打造晋州宜 居新尺度，多方面保证社区宜居生活： 舒适性温泉配套入户，无尽吸收了中 西方艺术元素，美化陶冶生活； 开发商：河北和顺房地产开发有限公 司价格：2300元 和顺缔景核心竞争力研判— 由河北和顺房地产公司开发，项目配备了晋 州weiyi的温泉，天然温泉热浴，放松身心， 延缓衰老，私享惬意生活，多元化精致户 型，智能化安保体系，价格占优。 开发策略： 紧邻晋州教育商圈，占据东二环北路核心地段； 建筑风格简约，建筑线条简约、庄重。结合地块特 有规划，从南向北设计建造11层的建筑。社区内楼 栋整齐划一，空间富于变换。 香江国际城 区位：晋州市原粮食局西侧 建筑面积：30万平方米； 开盘时间：20101010 产品类型：高层小高层； 形象定位：香江国际城扼守政经大 道——朝阳路与光明街交汇处——的 交汇核心点, 占据着市政未来战略规 划的重点——朝阳路商务发展路。纯 住宅生活社区； 开发商：河北香江房地产开发有 限公司价格：3000元 香江国际城核心竞争力研判——引入石家庄 高品质的北国商场，配套小学，860平米社 区绿化性水系、超大平米平米特色商业、 休闲，社区服务性机构的完善配套、品牌 开发策略： 户型设计参照国际化舒适样本80-120 ，满足不同客 户的需求； 演绎都市生活风情，领航晋州舒适生活、样板人居 的未来潮流。 龙头花园 区位：世纪到与富强路交叉口 开盘时间：2009年9月27日 产品类型：普通住宅 形象定位：打造城市新美宅， 紧邻世纪广场坐拥城市新繁华。 开发商：河北帝华房地产开发 有限公司价格：2400元 东方魅力核心竞争力研判— 完善的商业教育配套，打造大型 住宅新区 开发策略： 产品多样化，可供选择的空间大； 紧邻城市新核心，交通方便。 名人公馆 区位：中兴路与东二环交叉口 向南50米占地：36480平方米； 建面：92000万平米； 开盘时间：2009年7月 产品类型：高层, 形象定位：成熟社区,交通网四 通八达，完善的商业配套与住 宅相得益彰。未来的商务核心。 开发商：河北富荣家园房地产 开发有限公司 价格：3000元 名人公馆核心竞争力研判— 早期团购、百姓口碑信誉好， 前期推广少，节约成本。 开发策略： 项目为成熟社区在百姓心中有一定影响力，较其 它同类产品有一定的优势； 名人公馆设计为高品质稀缺板式高层，整体采用 现代简约设计风格； 沧州市城市解读 项目属性界定 属性界定 项目属性： 区域属性： 关键词:二线城市、重点拆迁新兴居住区、相对成熟生活配 套、小规模项目 项目位于原交易市场，周边的配套较为完备 生活配套较完备 占地60亩左右，在晋州市属于中等规模 中等规模 本案在晋州市属于核心地段 核心地段 晋州市为工商业较发达地区，有大量的企业主及 从业人员。 工商业业主生活区 晋州市在房地产市场划分中属四线城市 四线城市 地块价值SWOT分析 W（劣势） S（优势） O（机会） T（威胁） 政策利好，河北三年大变样； 晋州市经济状况良好； 区域内产品升级创新不够，仍有提升空间 房地产近期成交量急剧下滑，市场已进入下一轮调整期。 项目所在城市较繁华区域； 地块紧邻水渠，市内主干道交通条件便利； 有配套商业 SWOT SWOT分析 分析 客群分析 客源预估 高端 中层 底层 项目的定位所针对的目标客群，他们是隐蔽在人群中的中、高端客体。 本案的主力客群将来自于经济或政治体 系中层或上层。 主力人群年龄30—50岁 客源预估 中高端客户的职业构成 单位与企业领袖 私营老板 实力企业核心高管 金融单位核心高管 银行 加工制造业老板 贸易流通业老板 高级公务员 市政府 房地产业核心高管 服务业老板 教育医疗专家高管 客群范围分布 客源发展战略： 以先行挖掘地缘型的客源，再影响到整个晋州市的消费结构，zui终拓展晋州市周边村 落的购买力。 成交客源 1地缘型 2市郊 3周边村落 目标客户的描述 子女数量：1-2个 共同生活的老人：1-2位 家庭月收入：3500元以上 家庭拥有普通住房：1套： 产品建议 当地中高层人群的汽车拥有量较周边地区偏高，需要1：05左右的车位比以保证未来的需要，另要有自行车停车位； 车位需求比较明显。整体指标 外立面颜色以暖色调贴砖为主，底部为深色石材建筑风格 景观zui好有贯通的水系，辅以凉亭、小桥等修饰；园林景观 小品园林景观 户型、面积户型以三居为主，搭配两居和少量顶层、底层复式，顶层带阁楼、底 层带花园 格局当地消费群体比较关注通透和采光，所以产品格局力求方正，减小进 避免开门见厅户型建议 卧室飘窗户型建议 错层阳台户型建议 临街商业示意图 营销推广策略 蓝海地产操盘模式 目标客户 客户角度 销售角度 产品本生 蓝海地产销售保障体系
