火花S-Park认为，中国产业园区始终面对着地方政府和入园企业两大类核心客户，一边是当前经济形势下企业扩产意愿不强，且优质企业对价条件越来越高，另一边是地方政府对产业门槛、税收等要求越来越高，产业园区在“两座大山”之间寻找生存空间的急迫性越发凸显。

在信息不对称已经不是园区招商主要矛盾的当下，如何用更加多元化、体系化、生态化的创新手段进行产业发展破局？这不仅是众多负有本地产城发展使命的政府园区平台苦苦探索的方向，同样还是生存环境日益恶化的市场化园区发展商们的当务之急。

在此背景之下，火花S-Park创始人、执行董事宋振庆近日赴青岛，为中南高科产业集团全新推出的市场化招商平台灯塔瓴科的招商精英骨干进行了行业主题交流分享。中南高科高级副总裁、灯塔瓴科总裁陈治及中南高科全国园区招商条线的相关负责人参与了本次分享。

宋振庆首先指出，2023年，行业迎来了新时代，面对着新挑战，横亘着新问题，期待着新探索。产业园区正在回归公共属性的产业基础设施本源，其盈利逻辑和商业模式也回归“大道至简”，从存量收割走向增量收获，从赚空间红利的钱到赚产业增量的钱，从园区载体开发商到产业赋能者与生态搭建者转变，将是未来产业园区行业weiyi的出路。

“市场化特别是民营属性的行业参与者不妨扪心自问，我们原来所赚的钱，到底是为区域产业带来增量、为科创产业赋能的钱，还是本地产业资源区域内腾挪、赚工业用地与商品用地之间的剪刀差以及靠土地与载体升值赚取‘占坑’收益？这些收益，在当前还有没有可能被中央以及地方政府所容忍呢？”宋振庆表示。

因此，基本丧失了投资功能、回归生产资料属性的产业园区，对于市场化开发主体来说短期虽然不是好事，但是从长远来看，唯有如此刮骨疗毒，中国的实体经济才有希望，众多市场化园区发展商才不至于沦为越来越被嫌弃的地产开发商，才会真正在“产业”这个主题之路上坚定深耕，踏踏实实的构建长周期的产业运营能力和服务体系，商业逻辑也从简单粗暴一次性的物业销售牟利，变为持续分享入园企业成长红利的“时间合伙人”模式。

宋振庆指出，非常坚信民营企业在罅隙和逆境中顽强求存、勇于创新的灵魂身段和发展韧性，相信经过一轮大浪淘沙后，民企中在产业集聚、资源整合、园区运营等领域有一定资源和专业能力积累的佼佼者仍能够留存下来，它们不但不会退场，反而能够依托机制灵活、术业专攻的优势，与国资主力军在园区全生命周期中进行全方位的合作，协助国资力量在园区领域的不断成长，从中寻求自身的业务机会与盈利模式。

“按照我的观察，中南高科成立了灯塔瓴科和产服集团，并不是单纯应对危机的短期行为，而是旗帜鲜明的将轻资产业务作为自己战略级的新业务板块，轻重结合，数字赋能，这个探索方向值得肯定。”宋振庆说。

在分享了行业发展趋势和应对思路之后，宋振庆也具体剖析了二级园区操盘的四大维度，这也是园区开发运营商商业模式成立的重要基础和逻辑，包括以新加坡纬壹科技城、光谷生物城和光谷生物医药加速器为重要启发的产业高地布局策略，这是园区成功的首要条件，主要从产业发展的角度考虑园区的布局，包括地方对主导产业的定位和重视程度，相关产业客户的发展情况和反馈意见，自己手中真正的“底牌”与意向区域的资源匹配度等，简言之是要遵循产业发展的逻辑进行项目的布局。

随后是以正反两个案例对比分析，集中剖析园区开发建设应该注重的两个重要思维——产业思维和产品思维，即如何依托产业集聚和产业构建能力去打造zui符合市场需求、企业能用且好用的标杆经典产品。

在产品功能夯实之上，就是如何多元化、立体式的导入优质产业，特别是园区招商的五根正梁——政府招商、专业招商、以商招商、资本招商和生态招商，并辅之以火花S-Park全国丰富的调研案例以更好的帮助大家理解产业园区招商的内涵与外延。

“现在大家都觉得园区招商是难点，痛点，但其实我怕觉得这个行业真正缺的并不是‘商’，而是生态赋能的破局者。”宋振庆指出，招商不能向下看，一定是向上看，应该赋予“招商”全新的概念和生命，将它与生态圈构建与运营深度结合，“招商运营本一体，合则两利分则伤”，应该是一种地方政府或者产业园区发展商对实体经济提供的综合性的生态赋能解决方案。

这套方案，需要用“产业研究+资源整合+成果转化+运营服务+资本助推+生态闭环”这样一整套“海陆空立体化的招商作战体系”来支撑，形成真正强黏性的“产业生态热带雨林”。

zui后一环，就是强化运营服务，无运营，不园区，这是产业园区zui核心的标签和zui长远的保障。宋振庆详细解剖了产业园区运营五个层级：物业级运营、企业级运营、产业级运营、资本级运营、生态级运营，以及丰富而深入的运营管理服务创新模式，并进行了大量翔实细腻的园区运营服务案例分享，特别是基于具体主导产业的发展需求进行赋能去搭建的运营服务体系。

zui后，宋振庆在总结中也对中南高科和灯塔瓴科提出了期待和鼓励，产业园区就是做难而正确的事，做中国实体经济的“超级服务者”和“时间合伙人”，火花S-Park也很愿意与行业创新潮头的小伙伴们携手探索，共谋未来。

中南高科高级副总裁、灯塔瓴科总裁陈治高度赞同宋振庆的精彩干货分享和火花S-Park丰富的调研案例与和研究剖析。他认为，随着经济周期的变化，整体营商生态受到压力之下，确实存在企业投产投资意愿下降的问题，因而会有一个对行业整体研判、招商考核要求、企业发展估值重新评估的过程。但同时，自己也相信随着新经济周期的延续，政府会自然而然的调整对招引企业的诉求，从盲目追求“高大上”转为“培育小美好”，采取更为理性、客观的发展思路，在期望与现实之间找到“zui大公约数”，在这点上灯塔瓴科整体是有充分信心的。

“在当前的经济周期下，我们认为企业的诉求并不是单一的找载体，而是找市场、找效率、找方向，所以我们非常赞同宋总的观点，重新定义产业招商，它应该是提供一种zui有效的招商产品组合，包括产业新生态平台，科学发展共同体和数智化业务平台，这也是我们提出‘产业版贝壳’的初衷——摒除市场的杂音噪音，线上流量和线下服务闭环，‘地、人、天’三网合一，提升产业发展效率。”陈治表示，接下来灯塔瓴科的目标是集中精力和资源做好三件事：

首先，针对企业方面，更注重对企业的服务，帮助企业找到合适的产品与服务，降本增效、共渡难关；

其次，针对政府方面，更注重以数据为基础的引导，帮助政府优化本地资源配置；

zui后，针对生态方，抱着开放合作的态度，以邀请加入生态圈的方式一同共建、共生、共荣，总而言之，是以做大行业的姿态做大自己的事业。

对宋振庆提出的“国民共进”探索，陈治也表示了极大的同感，市场化主体能为之赋能的恰恰是将这些地方政府园区平台从“局域网”接入“互联网”的服务，下一步也愿意借助火花S-Park的平台权威度和行业影响力，共同探讨该领域的业务模式创新。

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