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　　根据亿翰“产业园区市场供需分析框架”，亿翰产业研究院特推出《产业园区市场供需分析》系列研究，通过宏观篇、工业篇、消费篇、土地篇、厂房篇（季度更新）五大模块分析，从宏观层面为园区市场供需情况研判提供一定数据支撑，本文为产业园区市场供需分析之土地篇。

　　1、万洋广州、江门2市拿地416亩；

　　3、粤浦科技联合广州知识城集团广州黄埔拿地18亩；

　　5、均和联合郑汴开发郑州拿地102亩；

　　9、杉林集团河南漯河拿地96亩；

　　11、岁金漳州、泉州2市拿地161亩。

　　#0111月全国工业用地市场概况

　　2023年11月，全国共出让工业用地与科研用地2638宗（不含划拨转让），出让面积156185亩147895亩，较上月增加5.61%。其中，产业地产商和政府平台公司拿地面积分别为1816亩和43803亩，占总拿地面积的1.16%和28.05%，政府平台公司拿地体量较上月明显增长。

　　2023年11月，全国产业地产商共拿地26宗。重点拿地动态包括：（1）万洋广州、江门2市拿地416亩；（2）联东昆明拿地126亩；（3）粤浦科技联合广州知识城集团广州黄埔拿地18亩；（4）中南高科珠海拿地83亩；（5）均和联合郑汴开发郑州拿地102亩；（6）华城新产业佛山拿地73亩；（7）万马产发清远拿地126亩；（8）上元控股洛阳拿地120亩；（9）杉林集团河南漯河拿地96亩；（10）百嘉集团清远拿地36亩。地块详细信息见下表。

　　11月，万洋于广州、江门两市摘得两宗工业用地。

　　其中，广州增城拿地315亩，容积率≤4.5，亩均成交价124万元/亩，地块要求投资强度809万元/亩，达产后土地产出率1500万元/亩、年税收贡献60万元/亩，产业方向为智能网联汽车零部件、汽车电子及相关配套产业，广州增城万洋众创城智能汽车有限公司以3.91亿元竞得，该地块将用于建设广州增城万洋科技众创城项目。

　　江门新会拿地101亩，1.500≤容积率 ≤3.500，亩均成交价50万元/亩，地块要求投资强度≥400万元/亩，分割销售的单元面积不得小于300平方米，可销售建筑面积不超过总计容建筑面积的95%，该地块将用于建设江门（新会）万洋众创城二期项目。

　　继10月首进汕头，布局清远后，11月，万洋继续加码广东，于广州摘得增城项目用地，该项目是万洋在广州布局的第三个项目，此前万洋已于广州布局广州白云万洋科技城 、广州（从化）万洋众创城；于江门摘得江门（新会）万洋众创城二期用地。2017年，广东(英德)万洋众创城项目正式投资建设，开启了万洋众创城在广东布局的新篇章。截止目前，万洋众创城在广东境内已有近50个在建项目。其中，万洋在江门项目蕞多，包括有：新会(罗坑)万洋众创城、蓬江(杜阮)万洋众创城、蓬江(荷塘)万洋众创城、鹤山(双合)万洋众创城、广东(鹤山)万洋众创城、鹤山(古劳)万洋众创城、江门(新会)万洋众创城、蓬江(棠下)万洋众创城等。

　　11月15日，联东旗下公司以总价6278万元摘得昆明经开区126亩工业用地，1.0地块容积率 ≤2.0，产业类型为智能制造、生物医药、数字经济等，固定资产投资强度不低于350万元/亩，项目投产3-5年内亩均税收不低于30万元/亩，该地块将用于建设联东U谷·昆明经开产业园项目。

　　联东重点布局一二线城市和经济活跃区域，园区多分布于国家级、省级高新区或经开区的核心产业区域，此次所拿地块也位于省级经开区。截至目前，联东已在全国八十余座城市投资运营产业园区，其中在西部经济圈，联东已布局德阳、成都、重庆、南宁、昆明等市。

　　11月13日，粤浦科技与广州知识城集团合资公司以总价3696万元摘得广州黄埔18亩工业用地，地块容积率≤4.0，产业类型为人工智能、生物技术、高端装备等新兴产业，地块固定资产投资强度为1.28万元/平方米，项目公司注册资本为10000万元人民币，达产后年度缴纳税收不低于2200万元人民币，该地块将用于建设粤浦·广州全球AI赋能中心项目。

　　10月粤浦科技于中山拿地66亩，本月粤浦科技继续加码湾区，联合本地城投平台于核心区域摘地。从粤浦科技项目布局来看，目前，其已布局全国核心一，二线城市，在长三角，大湾区以及中部、西部等经济圈均有项目分布。其中，在大湾区，粤浦科技已于广州、惠州布局粤浦科技·广州增城数创中心 、粤浦科技·番禺科创中心 、湾区·粤浦科技智谷等多个项目。

　　11月8日，中南高科以总价3524万元摘得珠海斗门智能制造产业园内83亩优质地块，2.5≤ 容积率 ≤3.0，地块产业类型为通用设备制造业，投资强度≥750万元/亩，允许小于等于工业用房总建筑面积60%的部分，按幢、层等可以独立使用、权属界线封闭的不动产单元进行分割转让，该地块将用于建设中南高科·智造创新园项目。

　　中南高科·智造创新园位于斗门智能制造产业园内，总占地约83亩，总建筑面积约17万㎡，总投资约8亿元。项目以新一代电子信息技术（5G、人工智能、新型显示科技等）及智能装备制造（智能成套装备、机器人、工业互联网等）产业为主导，规划有4层独栋单栋面积约3150-4707㎡、9/10层高层面积段约793㎡-1034㎡、1栋产研大厦和1栋综合配套楼组成，配备商业、餐厅、公寓、园区服务中心等设施。

　　中南高科·智造创新园是中南高科布局珠海的首个项目，以2017年成立区域公司为原点，中南高科开启了大湾区产业版图布局。此次首进珠海，为中南高科大湾区版块再添“一员”。至此，中南高科已在佛山、江门、肇庆、惠州、中山、广州、珠海等7个大湾区核心产业城市，培育打造16个现代化产业园。

　　11月28日，均和联合郑州市郑汴开发建设有限公司以总价6970万元摘得郑州102亩工业用地，该地块为小微企业园用地，1.5容积率3.0，亩均成交价68万元，该地块将用于打造均和云谷•郑东先进智造港小微企业园项目。

　　该项目是郑东新区先进制造业开发区2023年重点招商项目，投资约10亿元，依托集团产业资源优势，吸引智能装备制造、新能源、信息技术与服务等具备核心知识产权、高附加值、高成长性的企业入驻。

　　郑州市郑汴开发建设有限公司是郑州市郑东新区国有独资公司，郑州市郑东新区管理委员会聚合、融通、引导国有资本运营和投资的主体，服务白沙园区经济发展的投融资平台、基础设施建设平台和社会服务平台。

　　近期均和拓展速度很快，8月均和于西安、咸阳、天津、连云港、青岛摘牌5个项目，10月首进沈阳，本月联合郑州当地政府平台公司拿地，布局集团在郑州的第2个均和云谷项目，此前均和已于郑州布局均和云谷·中牟高端装备制造科技港项目。

　　11月2日，华城新产业以总价8330万元摘得佛山73亩工业用地，2.5≤地块容积率≤3.2，需设立不低于3000平方米的孵化空间，项目80%可售，该地块将用于建设顺德润智数字科创绿洲项目。

　　顺德润智数字科创绿洲项目，投入总投资15.2亿元、固定资产投资7.6亿元，建设11万平方米专业化园区，规划建造超20层多规格载体，打造一栋楼、全流程的研产销完整生态及上下楼即上下游的楼宇产业链，实现配套充分共享和产研集约发展。

　　图：顺德润智数字科创绿洲项目功能分区

　　此次落地的顺德润智数字科创绿洲项目是华城新产业布局佛山的第2个项目，此前华城已在佛山布局佛山润慧科技园项目。自2021年，华润联合中城新产业成立润/华城以来，润/华城已于佛山、惠州、青岛、江苏启东、深圳、东莞等市布局了佛山南海·润慧科技园、惠州·华南生命健康科技产业示范园、江苏·启东生命科学园、深圳坪山·医药产业园、东莞黄江·智造创新园等多个项目。

　　11月14日，万马产发旗下公司以总价6228万元摘得清远电子信息产业园126亩工业用地，地块产业类型为电气机械及器材制造业，地块要求项目总投资≥人民币100000万元；投产两年后年产值（营业收入）≥人民币7500万元/公顷、年税收收入≥人民币375万元/公顷，该地块将用于建设万马（清远）智造产业园项目。

　　万马（清远）智造产业园位于清远市清城区高新区电子信息产业园，占地约126亩，总建筑面近17万㎡，总投资达10亿元。

　　万马产发集团是万马联合控股核心成员企业，专注产业平台规划、投资、建设、招商、运营，目前在长三角、珠三角成功投资、建设、运营8个主题产业园区。2021年7月，万马产发签约万马（佛山）智造园，打造了万马产发布局粤港澳大湾区的首发之作，此次，万马清远拿地，将打造其布局粤港澳大湾区的又一力作。

　　11月8日，上元控股旗下公司以总价2890万元摘得洛阳120亩工业用地，该地块容积率≥1.0，产业类型为先进装备制造业，地块固定资产投资强度不低于238万元/亩，亩均产值不低于450万，亩均税收不低于20万元，该地块将用于建设新安•上元产业港。

　　上元控股集团是一家集产业园区规划设计、开发建设、招商、孵化、运营的综合型大型企业，集团以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房、定制厂房、人才公寓、基础配套（食堂、共享办公、商业休闲）等产品形态。新安·上元产业港是上元控股集团落子洛阳的头部个项目，目前集团围绕长三角、 珠三角、 成渝经济圈15个省市，建设开发了广阳上元产业港、湘潭上元产业港、宣城上元产业港、重庆智慧产研城、鹿泉上元产业港、三河上元产业港、武汉上元中创云谷、芜湖上元中江科创园、丽缙上元产业港、缙云开发区上元产业港、滨海(滨海食药园)、温州上元产业港、绍兴上元产业港、南浔上元产业港等多个项目。

　　11月23日，杉林集团旗下公司以总价1620万元摘得漯河市96亩工业用地，地块容积率＞1.3，投资强度不低于4500万元/公顷，亩均成交价16.87万元，该地块将用于建设漯河·杉林现代食品产业园项目。

　　漯河·杉林现代食品产业园位于漯河市郾城区先进制造业开发区，项目东临兴隆山路，南临幸福北路，北临嫩江路。总投资20亿元，总占地面积约196亩。项目一期投资8亿元，用地面积约96亩；项目二期投资12亿元，用地面积约100亩，容积率1.3以上。建设内容为标准厂房、总部基地（微型独栋）、联排、多拼厂房、人才公寓、会展中心等。

　　杉林集团是一家以产业投资为核心，集园区开发、工程建设、低碳环保咨询等融、投、建、运为一体的集团公司。2021年，安徽·皖北现代食品产业园于蚌埠启幕，杉林集团开启在产业领域的探索，此次漯河项目是杉林集团在产业领域的第2个项目。

　　11月27日，百嘉集团以总价1797万元摘得清远36亩工业用地，1.2≤地块容积率≤3.0，产业类型为通信设备、计算机及其他电子设备制造业、电气机械及器材制造业、通用设备制造业和汽车零部件及配件制造业等，可用于建设按层按栋分割销售的标准厂房，该地块将用于建设百嘉光电科技园项目。

　　百嘉集团是以投资开发工业园区为主的专业开发运营商。百嘉拥有丰富的产业园开发、招商、运营经验以及强大的各行业商会、协会等社会资源，旗下含产业投资、金融服务、营销管理、智盖物业、建设工程5大版块业务。集团主要聚集清远布局项目，截至目前，集团已于清远布局广汇国际钟表产业城、百嘉数字声光产业园、百嘉光电科技园等项目。

　　2023年10月，岁金集团于福建漳州、泉州2市摘得161亩工业用地。

　　其中，漳州拿地130亩，2.0≤ 地块容积率 ≤3.0，产业类型为通用设备制造业，该地块将用于建设岁金智谷•长泰美智达智能科技园一期项目。

　　泉州晋江拿地32亩，2.0地块容积率2.2，产业类型为通讯设备、计算机及其他电子设备制造业。

　　福建是岁金产业集团战略布局的重要区域，2020年，岁金首进福建，于福建漳州布局了岁金智谷·智能装备产业园项目，3年间，岁金岁金在福建漳州、泉州、福州、南平等市布局岁金智谷·漳州智能装备产业园、岁金智谷·晋江新智造产业园、岁金智谷·福清科创走廊、岁金智谷·永泰智造产业园、岁金智谷·福州大健康食品产业园、岁金·武夷山云上茶谷等多个项目。

　　产业企业拿地积极性有所下降。自2023年9月以来，工业用地市场持续回暖，工业用地成交数量与面积均显著提升。9月全国工业用地成交1541宗，成交规划建筑面积环比增长超20%。10月全国工业用地成交2313宗，成交规划建筑面积环比增长15.75%；11月全国工业用地成交2638宗，成交规划建筑面积环比增长24.39%。但值得注意的是，本月工业用地成交面积的上升主要来自政府平台公司拿地体量的大幅上升，产业企业与产业地产商本月拿地体量较10月均有所下降。

　　图：2023年1-11月全国工业用地成交规划建筑面积（万㎡）及环比增速（%）

　　产业地产商总体拿地体量下降，但品牌产业地产商依旧活跃于招拍挂市场。11月，全国工业用地成交中，26家企业参与拿地，参与拿地的企业较上月明显下降，但万洋、联东、粤浦科技、中南高科、均和、华城新产业等一批品牌产业地产商依旧活跃于招拍挂市场，招拍挂市场上也涌现出了杉林集团、百嘉集团等较为新兴的产业地产商。同时，在经济衰退、市场存在潜在风险的现实下，招拍挂市场联合拿地的趋势也较为明显，如均和联合郑汴开发拿地、粤浦科技联合广州知识城集团拿地，杉林集团联合广东万创城拿地。企业之间联合拿地一方面可以降低拿地成本，增加拿地成功的概率；另一方面通过与有资源的企业合作，可以降低投资风险，减缓去化压力，在当下市场环境下，联合拿地也是一个较为可行的思路。

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