近期，中南高科向港交所递交了招股书，拟赴港IPO。“渗透核心、拓展全国”，这是中南高科的布局策略和目标。据悉，中南高科是一家产业园区开发和运营商，目前已经在全国布局了70个产业园项目。

　　值得关注的是，尽管中南高科的成立时间较短，但其发展速度很快。招股书显示，2018年至2020年公司收入的复合年增长率超过了200%。此外，中南高科的物业销售单价同样较低，约为3000元/平米。不过，在收入大幅上涨的同时，中南高科的合同负债和银行借款也在大幅增加。

　　5月12日晚间，中南高科向港交所递交了招股书。招股书显示，中南高科是一家以服务先进制造业为核心的产业园区开发及运营商，提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。

　　招股书显示，截至2021年2月底，中南高科已经获取了70个产业园项目，包括约280万平米已经竣工的建筑面积、约410万平米开发中规划建筑面积及约400万平米持有的用作未来开发的预估建筑面积。

　　中南高科算是产业园领域中的“年轻小将”，其成立于2015年，近年来发展迅速。截至2020年底，中南高科在中国制造业产业园开发及运营商中，已获取的项目覆盖城市数量排名头部位，总建筑面积排名全国第二位。

　　整体来看，中南高科自成立后便步入了“高速”发展的通道。招股书显示，2018年至2020年，中南高科的收入分别为4.6亿元、19.8亿元、46.1亿元。按照这个数值计算，中南高科收入的复合年增长率高达216.3%。除了收入的年复合增长率“惊人”之外，中南高科的毛利在相应的报告期内分别为1.57亿元、6.66亿元及12.9亿元，复合年增长率达到了186.8%。

　　上述提到，中南高科是一家产业园区开发及运营商，提供包括研究策划等在内的综合服务。不过，《华夏时报》记者在查阅了中南高科的招股书后发现，中南高科收入的大部分来自于产业园物业开发及销售，仍然尚未躲开产业园区发展的“老路子”。不过记者也注意到，中南高科也在慢慢转型，首个轻资产标杆项目——苏高新中南高科智芯谷也已经落地了。

　　在2020年，产业园物业开发及销售这一部分的收入占集团全部营收的99.3%。而剩余0.7%的营收则是来自于提供产业园综合运营服务和提供建筑服务。

　　具体来看，2018年-2020年，营收占比蕞高的产业园物业开发及销售这部分的收入分别为4.58亿元、19.45亿元、45.83亿元。而产业园综合运营服务这一部分带给集团的收入则在2020年才增长至了2625.4万元。至于建筑服务，从招股书来看，建筑服务是中南高科近年来新发展的业务领域，其在2019年开始这部分收入才被并表。2020年，这一部分的收入381.2万元。

　　整体来看，中南高科的运营模式属于重资产运营，在获得地块后，对产业园进行建设开发及运营。在这种模式下，企业的成本来自于土地、建设及运营，收入则主要来自物业销售或者租金收入。

　　招股书显示，2018年-2020年，中南高科产业园的销售单价分别约为2972元/平米、3163元/平米以及3181元/平米。和几乎已经是过万元的全国商品房销售单价相比，这一数值已经是属于低位。

　　不过，除了销售单价较低之外，中南高科获取土地的成本同样不高。2018年-2020年，中南高科的土地成本为384元/平米、344元/平米以及376元/平米。其中，土地成本占同期销售均价的12.9%、10.9%、11.8%。

　　低售价、低成本、高收入的中南高科面临着较大规模的负债。招股书显示，截至2020年底，中南高科未偿还及其他借款的总额为23.14亿元。其中，有5.82亿元需要在1年内进行偿还，17.31亿元则需要在1年后进行偿还。

　　在整个债务方面，2018年-2020年，中南高科的合同负债分别为11.86亿元、22.56亿元及41.43亿元，及其他借款的总额也是随着收入的增加逐渐从2018年1.68亿元增长至了2020年的23.14亿元。负债的大幅增加也意味着企业业务规模扩大的同时风险也在增加，企业的偿债能力也将受到考验。

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