广州发展长期看南沙、中期看黄埔、短期看旧改，即南拓东进，短期投资在老城改造，中期投资在黄埔，长期投资在南沙。

　　在北京、上海、广州和深圳四个一线城市中，广州的房价启动总是慢一拍，一般是慢一年左右。

　　广州是国家中心城市，是祖国的南大门、国际商贸中心、广东省省会和粤港澳大湾区的核心城市之一。

　　从卫星图来看，广州地处中国南方出海口、广东省中南部、珠江三角洲中北缘，是西江、北江、东江三江汇合处，濒临中国南海。

　　所以，广州市区的珠江江景房是不可再生的稀缺资源，特别是朝南的江景房的价值一般是城区价值的 2~3 倍，是产生豪宅的地方，值得长期投资，如珠江新城、二沙岛和琶洲等江景房。

　　从上列数据和广州的南北走向长条形结合起来分析，可以得几个有意思房价走向。

　　广州城区房价向北部山区方向减弱，北区向白云、花都、从化逐渐减弱。东部向黄埔和增城逐步减弱。

　　广州城区大力推进旧城更新，旧貌变新颜的意义远大。但由于人为因素较大，拆迁和时间成本也较大，具有不确性。

　　广州面积很大 7434 平方公里，相当于三个半深圳大，2017 年常住人口 1449.84 万，但并不是什么地方买房投资都是大赚的，如从化、花都、增城、萝岗北、白云北投资价值较低，须谨慎之。

　　如果你说那边的房子便宜买来住，是可以，但是如果你是想要投资、想跑赢通胀那估计是没有希望的。

　　一个活生生的案例，我的一位同学，2009 年贪便宜买了花都与清远交界的房子。

　　当时单价 3200 元 / 平方米买入，总面积 160 平方米房子，总价 51.2 万购得很开心，但时至今日房价才上涨至 6400 元 / 平方米，资产升值才 2 倍 103 万元。很明显没有跑赢通涨！

　　所以说，不论楼市的行情如何，买房和投资都需要一定的格局和眼光。买房的路上，有惊喜也有坑，一边学习，一边成长！

　　广州发展方向南沙为主，南沙将是大湾区的主战场，是广州中长期投资的价值洼地。

　　从区位来看：南沙地处珠江口、位于大湾区的几何中心，东临深圳沙井和东莞虎门，西边临中山，是粤港澳大湾区建设的核心支点 !

　　同时，南沙有广阔的发展腹地，陆地和海洋及港口都有待开发，有后发制人的优势！

　　广深港高铁在南沙设站；地铁 18 号线 年开通，有规划称：广深悬浮磁时速 600 公里的高铁南沙设站直达深圳，从此南沙与深圳和香港的距离更近一步。

　　2、从国家层面上，一是深圳示范区定位为全球标杆城市，二是湾区重点打造广深港科技走廊，也意味着珠江西岸是湾区的脊梁。三是湾区要形成产业分工、交通互联、设施共享、管理协调的一个整体。

　　一是发挥香港制度及金融优势，广州和深圳承担起金融科技创新重任，成为双引擎的核心。

　　三是珠江西岸需要打造维多利亚港—前海—南沙—珠江新城间隔 40 公里脊柱，形成长达 120 公里的脊梁。

　　一是南沙强则广州强，从广州打造南沙副中心可以看出决心，近期重点解决对外交通和创新服务政策，远期打造成湾区中心之一，再造一个珠江新城。

　　二是广州产业转型需要依靠科技创新，重点打造科技走廊，南沙人工智能、琶洲互联网创新、中新知识城等十大价值产业园是广州在新型产业发力的重点领域。

　　三是统一思想，坚持南下战略方向。广州未来的空间格局不再是荔湾 - 越秀 - 珠城 - 黄埔东西向龟速前进，而是利用 160 时速的 18、22 号地铁线，串联中山珠海东莞深圳，在湾区形成南北向主动脉，利用南沙心脏地位，为湾区提供人流物流信息流的血液。

　　只要南沙从国际层面高规划高起点，放弃广州的局部利益，站在国家粤港澳的大格局去规划和建设，南沙的有利条件比深圳前海前景更看好。从长远来看，南沙完全可以再造一个新广州！

　　由于南沙人口只有 79.61 万人，人少地广，产业较少，加上广州财政和资金有限，只能分批投入分批开发。

　　随着基础设施的不断完备，逐步引进先进产业，就会吸引人口流入。当人口达到 300 万以上时，南沙就繁华了。所以说，南沙适合 15 年以上的长期投资。

　　越秀区虽然面积只有 33.80 平方公里，人口却有 115 万多人，是广州教育资源蕞优质的城区，有众多名牌高质量的小学和中学，是广东省排行头部的教育强区，其房价含金量高于天河区。

　　这两个地段是广州市房价蕞高，也是其城市核心资产所在。随着人们对教育的重视和投资，这两个片区的学区房还有更大的机会！

　　广州科学城是广深高科技走廊的重要节点，距珠江新城东部 35 公里的萝岗，也就是黄埔新区政府所在地，科学城坐北朝南，靠山面海的风水宝地。

　　科学城就在选址在此地自然环境好，高规格的规划，优良的人居环境，把人与自然和谐的统一起来。

　　同时把大城市职住分离的弊病解决了，将办公、科研用地与住宅用地交错相融，不但让人们减少了上下班的时间浪费，而且依山而建错落有致的住宅区保持了原自然生态的环境，这也值得其它城市借鉴。

　　深圳南山科技园、光明科学城、东莞华为松山湖无不证明了科技力量改变城市命运的事实。所以，黄埔箩岗科学城的价值被远远低估了，黄埔的房地产一定会超出很多人的预期。

　　黄埔，特别是箩岗科学城区域的房价才刚刚起步，仍然是价值洼地。买科学城就是买黄埔的未未。

　　投资是反人性的，只能是少数人成功的。当大家一味去追涨珠江新城、琶洲和金融城时，更要去买高成长性而相对价格较低的黄埔箩岗才是正确的！

　　大城市的房子是社会财富重新分配的载体，只有通过买房才能享受城市的发展红利和社会福利。

　　所以，买入核心大城市优质房子，实现社会阶层升跃和分享城市资产的财富增值，以及关系到你下一代的发展机会和成本的有利条件。

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