相信业内人士都会遇到一个问题：

“是不是在104区块？”

面对这个问题，不少人满脑子问号，104区块是什么？什么是104区块？

……

除了104区块之外，经常听到的还有“198区域”、“195区域”。

这些又是什么？

以下是一个科普文，全是知识点，读过之后即可解决以上问题。

01

什么是“104区块”？

根据上海工业园区转型升级十三五规划，到2020年，上海的工业用地总量要控制在550平方公里。可见，上海的工业用地总量还是比较大的，同时，众所周知，上海的工业用地已接近“天花板”。所以，弥散式、粗放式的发展肯定是不行的，必须将产业、土地规划统筹，集约化、精细化发展。

所以在2009年，上海开展了“两规合一”工作，开始工业区块的布局梳理。

“两规合一”又是什么？就是城市总体规划和土地利用规划合并衔接。

当时，上海规划在国家公告园区涵盖的49个区块基础上，集合老工业基地和新增重点工业基地，以及实际存在的城镇工业地块进行整合。

这次规划共形成了工业区块104个，当时的总面积大约764平方公里，占全市建设用地总规模的25%左右。

这就是后来人们常说的“104区块”。

像外高桥、张江这些工业园区，就属于104区块。104区块原则上以调整结构和升级为主，转型方向主要是为研发总部产业类用地、研发总部通用类用地和工业用地标准厂房类。

104区块是相对比较稳定，是最受欢迎的区块。

下图表示的是浦东的104区块：

温馨提示：文末有每个区的104区块图。

02

“195区域”是什么？

“195区域”指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，因实际面积约195平方公里而得名。

上海存量二次开发的市场主要就存在于这个“195区域”，转型的方向有研发总部产业类用地、研发总部通用类用地、商办用地等。

“195区域”虽然在城市基建区内，但因为产业结构差异的原因，会出现较大幅度的调整，这也就意味着不少企业将面临外迁。也曾有消息称，“195区域”可能会划进“104区块”。

此次上海“五违四必”区域环境综合整治就包含了“104区块”和“195区域”，据《文汇报》2月28日报道：“市住建委相关负责人表示，通过前两轮综合治理，上海郊区已腾出土地约46平方公里，第三轮还可腾地约34平方公里。在总计80平方公里的土地中，属于‘104’‘195’区域可用于开发建设的有27平方公里，还有53平方公里土地需要尽快修复生态功能。”

03

“198区域”又是什么？

“198区域”就是规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，面积大约为198平方公里，同样因面积数而得名。

有时候你在查询“198区域”时，还会看到这样的描述：“布局分散”、“配套不足”、“产能低下”、“环境污染”、“非建设区”……根据早前的统计，198区域工业用地占全市工业用地面积的比重接近1/4，但工业总产值占比不到10%。故而“198区域”被称为低效建设用地。

所以，2014年，上海开始了“198区域”减量化。

2015年～2017年，全市“198区域”建设用地减量化总目标为20平方公里。到2020年，实现减量40平方公里～50平方公里。

这批建设用地大多位于市郊村镇，所以，“198区域”减量优先考虑位于基本农田保护区、水源保护区、薄弱村集中区域、生态网络空间及规划郊野公园等区域。

这就意味着，位于这些区域的企业将关停撤走，并通过拆除复垦等土地整治，将建设用地恢复为农地或郊野公园等。

附：上海各区“104区块”图

中心城区

浦东新区

闵行区

嘉定区

宝山区

松江区

青浦区

奉贤区

金山区

崇明区

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