90亿元！普洛斯产业园REITs拟赴新交所上市

　　近日，有消息称，国内蕞大的物流地产运营商普洛斯拟

　　打包中国的12处产业园区资产，赴新加坡交易所发行REITs产品

　　，名称为“普洛斯新经济不动产投资信托基金（GLP New Economy REIT）”（下称“新经济S-REIT”）。

　　据悉，目前，新经济S-REIT的IPO程序已经进入交易前投资者教育（PDIE）阶段，预计会在5月份完成发行。

　　本次普洛斯新经济S-REIT的

　　12个基础资产业态包括物流仓储（7个）、科技园区（2个）和标准厂房（3个）

　　，NLA（净可出租面积）为136.2万平米，估值约91.47亿元人民币，2022年的预期分配收益率为5.7%。

　　普洛斯目前在中国持有400多个物流、制造、数据中心和办公园区类基础设施，总资产价值超过300亿美元。其中

　　仅物流园区就已经超过400个，总面积逾4300万平米，目前建成仓库的平均出租率在85%左右

　　，并在2021年4月27日又完成了58亿元规模普洛斯中国收益基金II（China Income Fund II）的募集。

　　中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

　　（508056）（下称“普洛斯C-REIT”）上市，

　　是上交所首单物流仓储公募REITs

　　，也是首批9单中唯一一个原始权益人不是国有企业而是外资企业的特例。

　　目标基础设施资产由7个仓储物流园组成

　　，分布于京津冀长三角大湾区三大城市群，建筑面积合计约704,988平方米。

　　目标基础设施资产合计平均出租率约98.72%

　　，合同租金及管理费平均约40.04元/月/平方米，估值合计约53.46亿元，平均估值单价7,583 元/平方米。

　　6个项目公司2018至2020年度合并口径营业收入分别为3.08亿元、3.32亿元和3.29亿元；其中房产租赁收入为主要收入，报告期内房产租赁收入分别为 2.86亿元、3.12亿元和3.11亿元，占营业收入合计的92.73%、94.10%和 94.48%。

　　6个项目公司2018至2020年度合并口径净利润分别为0.91亿元、1.11亿元和1.21亿元。

　　6个项目公司2018至2020年度合并口径净资产收益率分别为6.29%、7.13%和8.91%，总资产收益率分别为4.84%、5.70%和6.20%。

　　投资性房地产科目拟由成本法计量变更为公允价值法计量，12.08亿元变更为53.46亿元，并于2021年1月1日生效。

　　新交所聚焦中国不动产REITs

　　据悉，新加坡是亚洲仅次于日本的第二大REITs市场，其中工业/物流地产REITs发行数量雄踞亚洲头部。

　　近一年以来，5只REITs的股价加权上涨1.61%，加权平均分派率为6.36%，整体回报率为7.97%

　　在内地房地产行业受到严厉监管的环境下，REITs资产受到投资者青睐的原因主要有：

　　REITs本质是不动产的IPO，投资者拥有对底层资产的全部权利，而非依赖不动产发行人的主体信用，完全做到资产的破产隔离，不受房企经营不善的拖累。

　　REITs具有强制分红的要求，资产运营产生的现金流，90%以上要分给投资人，给投资人带来稳定的现金收益。

　　按照新加坡规则，REITs杠杆率不超过50%。上述5只REITs的杠杆率均不超过40%，相比较房企动辄70%，甚至80%以上的高杠杆率，REITs财务指标稳健。

　　鉴于90%强制分红的要求，REITs本身不会预留大量利润和现金，也就无法进行大规模资产扩张。在遇到优质标的时，REITs只能通过扩募方式募集资金进行投资，这有效克制REITs无序扩张。

　　反观国内，在当前政策的鼓励下，

　　产业园区项目在全国各地火热发展

　　，向着2025中国制造、中国创造目标进行中，中国的产业正快速地升级转型。

　　2019-2021年各大国企产业运营布局不完全统计

　　资料来源：公开资料 明源产业研究院整理

　　在产业园区REITs通道打开、商业逻辑向资产管理转型的现在，布局掌握产业园区赛道的企业已经做好了一往无前的准备。

　　据测算，公募REITs发行可将园区项目

　　投资回收期由过往的平均20年大幅缩短至8年左右

　　对地产人来说，REITs或许也不失为一个转型的好赛道。

　　前段时间，某头部券商研究所就公开招聘REITs/地产/建筑行业的研究员，要求具备2-3年以上地产行业研究相关工作经验。

　　因此，及早了解、掌握REITs，或许还可以为地产人开启全新的职业生涯。

　　当然，在产业园区的发展过程中，

　　许多园区都是蒿草丛生的“鬼园区”，闲置率、空置率惊人，真实入驻企业不及规划预期十分之一，实际开工生产企业更是寥寥无几，土地资源、社会资源浪费严重，让人惋惜。

　　一般来说，大多数园区主要通过土地、税收等优惠政策吸引客户。如今，要吸引更多的优质产业资源和龙头企业，除了

　　，在吸引资金、人才、产业要素等方面进行政策创新，从而打造产业园的核心吸引力和竞争力。

　　当下，吸引、留住和培育有质量的实体经济是时代赋予园区的责任，也是园区企业的生命力所在。

　　要实现产业、运营、商业等的交圈和穿透，这需要一种思维和能力，而不是赋予标准答案

　　，在一个项目定型后，区位交通，消费内容，人群，运营主体等这些都成为了时间上变量，左右着园区的状态变化。

　　在寻求产业发展的同时，园区自身能否在建设、运营、投资中形成可持续的商业模式是关键所在。

　　，目前来说是全行业首个产业地产的精品系统课程。购买整套课程包

　　头部部分 产业园区重资产和轻资产运营盈利模式解析

　　二、我国区域经济、产业升级和转移、产业园区市场

　　4. 产业园区12类风险和规避

　　三、产业园区的几种重资产模式分析

　　1. 华夏幸福产业园模式（重资产）

　　2. 中南高科产业园区模式（重资产也可以上市）

　　3. 招商蛇口，聚焦产业园区开发和运营（部分重资产可以转为轻资产）

　　1. 凯德置地商业模式（轻、重、轻）

　　2. 光大安石不动产 + PE + REITs案例分析（轻、重、轻）

　　3. 普洛斯物流园区模式（轻、重、轻）

　　4. 锦和商业和德必集团 – 科技和文化园区管理（轻）

　　资产”及“假和真”产业园区模式比较分析

　　1. 产业园区重资产是一个相对的概念

　　2. 做产业园区轻资产模式的必要条件

　　3. ”假”和“真”产业园区模式

　　六、产业园区的“投资、融资、管理、退出”流程及关键节点分析

　　1. 产业园区拿地、投资、开发、运营、流通一般流程

　　第二部分 REITs深度精讲课-产业园区、物流仓储、租赁住房、大数据中心

　　1. 我国基础设施不动产公募REITs蕞新政策及市场进展（政策和市场）

　　2. 产业园区不动产公募REITs（产品）

　　3. 物流仓储不动产公募REITs（产品）

　　4. 租赁租房不动产公募REITs（产品）

　　5. 大数据中心不动产公募REITs（产品）

　　6. 高速公路和不动产公募REITs（产品）

　　7. 不动产公募REITs资产如何估值与定价（估值和定价）

　　8. 我国已经分二批上市的11个不动产公募REITs表现（回报）

　　9. 哪些企业和项目可以发行不动产公募REITs （融资）？

　　10. 企业和个人都怎样投资不动产公募REITs ？（投资）

　　11.参与海外不动产公募REITs工作经验

　　12. 投资国内三个不动产公募REITs的体验

　　第三部分：产业园区项目选址、行业、产品端深度精讲课

　　1. 央企、国企和民企特点和区别

　　3. 综合性园区还是特色精品园

　　5. 招商还是招租及产业链的深耕

　　6. 自持还是大部分或小部分销售

　　8. 集团上市还是REITs上市

　　9. 园区的物业、设施、招商、运营和资产管理

　　10. 从十大创新关键词看产业园区的与时俱进

　　二、产业园区的选址 - 城市和位置

　　2. 国家级开发区（含经济开发区、高新技术产业园区、特色工业园区等）

　　三、产业园区的行业 – 产业趋势和热点

　　1. 第十四个五年规划的重点产业和几大方向

　　2. 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求

　　四、产业园区的产品 – 租客、买家、自建者分析

　　五、张江高科、上海临港、京东智谷、天安数码、中南高科、金科产业等案例分析

　　第四部分：物流仓储和标准厂房投融管退及案例解析

　　三. 物流仓储和标准厂房的相关政策

　　四. 物流仓储和标准厂房的“投资、融资、管理、退出”

　　1. 物流仓储的“投资、融资、管理、退出”

　　2. 标准厂房的“投资、融资、管理、退出”

　　3. 物流仓储和标准厂房的估值

　　4. 物流仓储和标准厂房的大宗交易案例

　　5. 物流仓储和标准厂房的运营和资产管理

　　五. 普洛斯、临港、东久、盐田港、顺丰、京东、菜鸟等案例分析

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