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90亿元!普洛斯产业园REITs拟赴新交所上市

admin2年前 (2022-06-11)新闻中心1029

  90亿元!普洛斯产业园REITs拟赴新交所上市

  近日,有消息称,国内蕞大的物流地产运营商普洛斯拟

  打包中国的12处产业园区资产,赴新加坡交易所发行REITs产品

  ,名称为“普洛斯新经济不动产投资信托基金(GLP New Economy REIT)”(下称“新经济S-REIT”)。

  据悉,目前,新经济S-REIT的IPO程序已经进入交易前投资者教育(PDIE)阶段,预计会在5月份完成发行。

  本次普洛斯新经济S-REIT的

  12个基础资产业态包括物流仓储(7个)、科技园区(2个)和标准厂房(3个)

  ,NLA(净可出租面积)为136.2万平米,估值约91.47亿元人民币,2022年的预期分配收益率为5.7%。

  普洛斯目前在中国持有400多个物流、制造、数据中心和办公园区类基础设施,总资产价值超过300亿美元。其中

  仅物流园区就已经超过400个,总面积逾4300万平米,目前建成仓库的平均出租率在85%左右

  ,并在2021年4月27日又完成了58亿元规模普洛斯中国收益基金II(China Income Fund II)的募集。

  中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

  (508056)(下称“普洛斯C-REIT”)上市,

  是上交所首单物流仓储公募REITs

  ,也是首批9单中唯一一个原始权益人不是国有企业而是外资企业的特例。

  目标基础设施资产由7个仓储物流园组成

  ,分布于京津冀长三角大湾区三大城市群,建筑面积合计约704,988平方米。

  目标基础设施资产合计平均出租率约98.72%

  ,合同租金及管理费平均约40.04元/月/平方米,估值合计约53.46亿元,平均估值单价7,583 元/平方米。

  6个项目公司2018至2020年度合并口径营业收入分别为3.08亿元、3.32亿元和3.29亿元;其中房产租赁收入为主要收入,报告期内房产租赁收入分别为 2.86亿元、3.12亿元和3.11亿元,占营业收入合计的92.73%、94.10%和 94.48%。

  6个项目公司2018至2020年度合并口径净利润分别为0.91亿元、1.11亿元和1.21亿元。

  6个项目公司2018至2020年度合并口径净资产收益率分别为6.29%、7.13%和8.91%,总资产收益率分别为4.84%、5.70%和6.20%。

  投资性房地产科目拟由成本法计量变更为公允价值法计量,12.08亿元变更为53.46亿元,并于2021年1月1日生效。

  新交所聚焦中国不动产REITs

  据悉,新加坡是亚洲仅次于日本的第二大REITs市场,其中工业/物流地产REITs发行数量雄踞亚洲头部。

  近一年以来,5只REITs的股价加权上涨1.61%,加权平均分派率为6.36%,整体回报率为7.97%

  在内地房地产行业受到严厉监管的环境下,REITs资产受到投资者青睐的原因主要有:

  REITs本质是不动产的IPO,投资者拥有对底层资产的全部权利,而非依赖不动产发行人的主体信用,完全做到资产的破产隔离,不受房企经营不善的拖累。

  REITs具有强制分红的要求,资产运营产生的现金流,90%以上要分给投资人,给投资人带来稳定的现金收益。

  按照新加坡规则,REITs杠杆率不超过50%。上述5只REITs的杠杆率均不超过40%,相比较房企动辄70%,甚至80%以上的高杠杆率,REITs财务指标稳健。

  鉴于90%强制分红的要求,REITs本身不会预留大量利润和现金,也就无法进行大规模资产扩张。在遇到优质标的时,REITs只能通过扩募方式募集资金进行投资,这有效克制REITs无序扩张。

  反观国内,在当前政策的鼓励下,

  产业园区项目在全国各地火热发展

  ,向着2025中国制造、中国创造目标进行中,中国的产业正快速地升级转型。

  2019-2021年各大国企产业运营布局不完全统计

  资料来源:公开资料 明源产业研究院整理

  在产业园区REITs通道打开、商业逻辑向资产管理转型的现在,布局掌握产业园区赛道的企业已经做好了一往无前的准备。

  据测算,公募REITs发行可将园区项目

  投资回收期由过往的平均20年大幅缩短至8年左右

  对地产人来说,REITs或许也不失为一个转型的好赛道。

  前段时间,某头部券商研究所就公开招聘REITs/地产/建筑行业的研究员,要求具备2-3年以上地产行业研究相关工作经验。

  因此,及早了解、掌握REITs,或许还可以为地产人开启全新的职业生涯。

  当然,在产业园区的发展过程中,

  许多园区都是蒿草丛生的“鬼园区”,闲置率、空置率惊人,真实入驻企业不及规划预期十分之一,实际开工生产企业更是寥寥无几,土地资源、社会资源浪费严重,让人惋惜。

  一般来说,大多数园区主要通过土地、税收等优惠政策吸引客户。如今,要吸引更多的优质产业资源和龙头企业,除了

  ,在吸引资金、人才、产业要素等方面进行政策创新,从而打造产业园的核心吸引力和竞争力。

  当下,吸引、留住和培育有质量的实体经济是时代赋予园区的责任,也是园区企业的生命力所在。

  要实现产业、运营、商业等的交圈和穿透,这需要一种思维和能力,而不是赋予标准答案

  ,在一个项目定型后,区位交通,消费内容,人群,运营主体等这些都成为了时间上变量,左右着园区的状态变化。

  在寻求产业发展的同时,园区自身能否在建设、运营、投资中形成可持续的商业模式是关键所在。

  ,目前来说是全行业首个产业地产的精品系统课程。购买整套课程包

  头部部分 产业园区重资产和轻资产运营盈利模式解析

  二、我国区域经济、产业升级和转移、产业园区市场

  4. 产业园区12类风险和规避

  三、产业园区的几种重资产模式分析

  1. 华夏幸福产业园模式(重资产)

  2. 中南高科产业园区模式(重资产也可以上市)

  3. 招商蛇口,聚焦产业园区开发和运营(部分重资产可以转为轻资产)

  1. 凯德置地商业模式(轻、重、轻)

  2. 光大安石不动产 + PE + REITs案例分析(轻、重、轻)

  3. 普洛斯物流园区模式(轻、重、轻)

  4. 锦和商业和德必集团 – 科技和文化园区管理(轻)

  资产”及“假和真”产业园区模式比较分析

  1. 产业园区重资产是一个相对的概念

  2. 做产业园区轻资产模式的必要条件

  3. ”假”和“真”产业园区模式

  六、产业园区的“投资、融资、管理、退出”流程及关键节点分析

  1. 产业园区拿地、投资、开发、运营、流通一般流程

  第二部分 REITs深度精讲课-产业园区、物流仓储、租赁住房、大数据中心

  1. 我国基础设施不动产公募REITs蕞新政策及市场进展(政策和市场)

  2. 产业园区不动产公募REITs(产品)

  3. 物流仓储不动产公募REITs(产品)

  4. 租赁租房不动产公募REITs(产品)

  5. 大数据中心不动产公募REITs(产品)

  6. 高速公路和不动产公募REITs(产品)

  7. 不动产公募REITs资产如何估值与定价(估值和定价)

  8. 我国已经分二批上市的11个不动产公募REITs表现(回报)

  9. 哪些企业和项目可以发行不动产公募REITs (融资)?

  10. 企业和个人都怎样投资不动产公募REITs ?(投资)

  11.参与海外不动产公募REITs工作经验

  12. 投资国内三个不动产公募REITs的体验

  第三部分:产业园区项目选址、行业、产品端深度精讲课

  1. 央企、国企和民企特点和区别

  3. 综合性园区还是特色精品园

  5. 招商还是招租及产业链的深耕

  6. 自持还是大部分或小部分销售

  8. 集团上市还是REITs上市

  9. 园区的物业、设施、招商、运营和资产管理

  10. 从十大创新关键词看产业园区的与时俱进

  二、产业园区的选址 - 城市和位置

  2. 国家级开发区(含经济开发区、高新技术产业园区、特色工业园区等)

  三、产业园区的行业 – 产业趋势和热点

  1. 第十四个五年规划的重点产业和几大方向

  2. 基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求

  四、产业园区的产品 – 租客、买家、自建者分析

  五、张江高科、上海临港、京东智谷、天安数码、中南高科、金科产业等案例分析

  第四部分:物流仓储和标准厂房投融管退及案例解析

  三. 物流仓储和标准厂房的相关政策

  四. 物流仓储和标准厂房的“投资、融资、管理、退出”

  1. 物流仓储的“投资、融资、管理、退出”

  2. 标准厂房的“投资、融资、管理、退出”

  3. 物流仓储和标准厂房的估值

  4. 物流仓储和标准厂房的大宗交易案例

  5. 物流仓储和标准厂房的运营和资产管理

  五. 普洛斯、临港、东久、盐田港、顺丰、京东、菜鸟等案例分析

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